Недостатки и достоинства квартир старого фонда в Санкт-Петербурге. Квартиры в старом фонде
Как мы покупали квартиру в старом фонде СПб - кали
"Если жить в Петербурге, так на Невском!" под таким девизом мы мечтали о своей квартире.
Наверное как и многие приезжая сюда, мы были очаровываны духом города, который в себе таит романтику былого времени. Воображая переносишься в эпоху Петра и Екатерины. И вот ты уже в парике и в платье с кринолином кружишься в вихре вальса со статным гусаром при свете тысячи свечей, а может с цилиндром, тростью и манто неспешно совершаешь променад по мостовой... Это чувство не покидает меня и по сей день. Когда видишь парадный Петербург так и хочется говорить стихами, которых "увы и ах!" мы уже не знаем.
Живя в районе новостроек, нет ощущения что ты в Спб. Ездить в центр целое событие, каждый раз ощущается трепет и восторг. Мы задумались, что возможности купить квартиру в дальнейшем может и не предвидится, а все таки хочется жить в атмосферном районе, стали присматривать центр города. Из новостроек в Центральном районе ЖК "Царская столица" от Ленспецсму самый доступный для простых смертных, оказался дорогим удовольствием от 5500 т.р. за однушку. Все таки нам однокомнатная мала, а двушку-трешку не потянуть. Стали смотреть старый фонд. Изучение длилось долго, информации и отзывов от реальных покупателей было мало. На ютубе наткнулась на одну интересную женщину из Нижнего Новгорода которая делилась своим опытом приобретения квартиры в старом фонде, правда в Нижнем Н (Mira Sher). Но принципы оказались теми же. Дальше у сестры была знакомая риэлтер. Мы обратились к ней. Сказали, все свои пожелания и бюджет. На что она сказала: "даа, ребята... Будет сложно, но будем искать и пробовать." Итак наши начальные хотелки: 3-4 комнаты, дом в центре, от 2 этажа. В принципе в начале было так. Стали ходить на просмотры. Сразу поняли что нам надо и романтики в этом мало:
1. Не выше 3 этажа! Т.к. потолки высокие по 3,5-4 метра подниматься труднее стандартных пролетов современных домов.
2. Наличие выделенной ванны обязательно! Душ или ванна на кухне это обычное дело для центральной части Питера. Но для нас это дико, когда сидишь кушаешь, а за шторкой кто то спинку трет или наоборот. Это еще ладно, была квартира без душа и ванны в принципе! Ну нету и все! Вообще! Нигде! Как?!? Есть только туалет. No comment's.
3. Дом с капитальным ремонтом. Есть много домов без КР. Был вариант с кр 1960 года и это считается очень отрадным и жирным плюсом. Однако нехитрая арифметика говорит, что извините скоро как 60 лет прошло после КР, и настало время нового КР.
Остальные пожелания это наш сугубо индивидуальный случай: 3-4 изолированные комнаты, близость транспорта, наличие школы и сада, желательно ухоженную чистую квартиру (этого к сожалению ни в одной квартире не было просто жуть... я вот не претендую на звание "чистюли года", но меня коробило), новые коммуникации (трубы, батареи и тд), сам дом чтоб был крепким, ну хотя бы визуально наш круг сузился буквально до 3-4 вариантов. Каждый день смотрели и мы, и риелтер объявления. Вдруг выйдет новый объект, а вдруг, а вдруг. Смотреть в живую мы начали в сентябре, только к середине ноября остановились на трех вариантах, стали вести переговоры. Точнее все переговоры вела наш риелтер. Она у нас умница, просто золотая. Мы сказали ей, что хотим торг "до хрипоты", т.к. у нас наличные деньги. Итак три квартиры: 1,2,3 место. У каждой свои плюсы и минусы. Я сделала таблицу со всеми пунктами пожеланий какие только могли быть и ставила плюсы минусы. Так вышел рейтинг. Наш приоритет был сначала на более просторную квартиру прямо на Невском проспекте в доме с лепниной, дубовым паркетом, старинными высокими дверями. В бюджет мы укладывались до рублика. Стали думать о ремонте, опять же наш друг ютуб познакомил нас с гуру ремонтов Земсковым и Владиславом Сахановым экспертом по ремонту старого фонда в Спб. Ну так вот, Саханов говорил о высокоинтеллектуальном ремонте, со сносом всего имеющегося до кладки кирпича и вскрытием полов до балок перекрытий. Что только так надо делать качественный ремонт для себя. У нас просто волосы дыбом от всего этого, предстоящего капремонта, а в глазах $$$$ и €€€€ и где ж столько взять (к слову мы звонили Владиславу, его ценник 18 тыс за метр, в принципе люди с деньгами могут купить любую убитую квартиру и отремонтировать, будет всяко дешевле в доме бизнес класса в центре) Торг был минимальным (50 тыс), т.к. три собственника разьезжались. Поэтому стали реально смотреть на вещи, что эту квартиру нам ну никак не потянуть, даже с эконом ремонтом от бригад из СНГ. Решили остановиться на 2 месте в нашем рейтинге - более бюджетной квартире, с кр 99года, с новыми коммуникациями. Да и сторговалась риелтер аж на 150 тысяч. А главный козырь это location! location! location! 90м от метро! Ближе только само метро а 3 место не спустили ни рубля, да и от метро целых 300 метров
Ставки сделаны! По рукам! Дали небольшой задаток в размере 50 тыс (задаток - обеспечение серьезности намерений и главный пусковой механизм при продаже со встречной покупкой другой квартиры). Наши продавцы, а это два брата стали искать себе варианты. Они разьезжались, т.к. оба женились. Очень хорошая житейская положительная причина продажи. Нашли они довольно таки оперативно. У них был свой риелтер. Все вопросы решали наши риелтеры, что позволило нам сохранить человеческие отношения, без прений и прочих недоразумений. Которые в последствии начались, но риелтеры сами все разрулили. Ввиду встречных покупок, тут оформляют цепочки переходов прав собственности и передачи денег через ячейку. Все прозрачно и безопасно для всех. Но так как мы в этой цепочке были первыми, от которых исходят живые деньги, наша сделка могла расстянуться на два три месяца. Квартиры которые они покупали, были тоже со встречными покупками. В общем цепочка удлинилась до 5 объектов. Опять же наша риелтер смогла убедить их риелтера разорвать цепочки и наша сделка стала сделкой 2 объектов. Таким образом мы покупали квартиру, а один из братьев сразу купил себе квартиру и его часть денег сразу ушла его продавцу. Другой брат брал ипотеку, поэтому взял свою часть наличными. Вообще сделка прошла 5 декабря, оформлялись у нотариуса электронно. 14 декабря получили выписки из ЕГРП. 25 декабря нам передали ключи. На сделку выходили еще 3 недели. Итого все это заняло полтора месяца, что по меркам Спб быстро. В Якутске бы это заняло недели 3 максимум т.к. Такие цепочки и ячейки не практикуются, да и кадастровая быстро регистрирует. Все спорные моменты сглаживала наша риелтер. В конце мы с ней обнимались, целовались и не раз все таки напряженно и волнительно прошло наше время с осени. В общем мы ей очень довольны, за свои услуги она берет недорого 50 тыс. Сюда входит поиск и сопровождение. Отработала просто на все 100% с учетом торга мы были еще и в плюсе.
Теперь началась пора ремонта. Перед ремонтом немного пожили. Сложились впечатления от проживания в центре и в старом фонде в целом.
Плюсы:
1. Центр есть центр. Близость метро это просто супер. Можно уехать в любой конец города равноудаленно.
2. Наша квартира очень и очень теплая. Даже жарко. Мы, якуты, очень теплолюбивые люди. Возможно нам просто повезло, что новые трубы и батареи.
3. Вроде бы как не слышим соседей, опять ж возможно из за того что в принципе их мало. 2 кв на площадке, 4 этажа. Это всего 8 кв в парадной. Слышимость есть ближе к входной двери. Но дверь старая, будем менять. Надеюсь причина в этом.
4. Живя в новостройке на 21 этаже утром толпились в лифте. Могли стоять по полчаса чтоб зайти в лифт, посадка начинается с верхних этажей (было 26), на площадке 10 квартир. Несколько раз вообще не работал лифт, приходилось спускаться. Славьте обошлось без подъема на 21 этаж. Сейчас же 2 этаж и ничто не остановит меня на пути))))
5. Напор воды! Хороший. Опять ж сравнивая, что было до этого. Горячая вода от газовой колонки, заменили протекающую Neva luxe на привычную для нас марку Baxi. Пока не подключили. Будем посмотреть.
Из минусов:
1. Очень хорошая акустика во дворе. Например я слышу, звонкий голос сына, когда он заходит под арку, пищание домофона, прохожих. Окна поставили новые 5 камерные, но слышно. Шум с улицы не слышно во дворе. Да и во всех дворах неслышно в принципе, фасады домов сами как экран шумоподавления.
2. У нас парадная в не очень хорошем состоянии. Ремонта не было видать давно, это ладно, но мусор, окурки это уже человеческий фактор. После как закончу с ремонтом, займусь этим вопросом. Буду вести работу с УК, т.к. Мне не все равно какой подъезд в моем доме. Делаю замечания парням которые курят стоя с открытой дверью домофона, все обратно тянет естественно. С соседями познакомились снизу и по этажу. Ну в общем надо брать дело в свои руки, так и до старосты парадной недалеко
При демонтаже окон увидели кирпич, очень в хорошем состоянии. По периметру квартиры капитальные стены, межкомнатные перегородки гипрочные. После капремонта в 99году.
Никаких бабаек и привидений не заметили. С самого начала нам понравилась энергетика квартиры, несмотря на ее неухоженный вид. В других квартирах ощущалась тяжесть. Ну тут все сугубо индивидуально, кому что подходит. В нашем случае наша квартира выделялась по ощущениям.
Сейчас в процессе ремонт.
www.dnevniki.ykt.ru
Особенности покупки квартиры в старом фонде Санкт-Петербурга
Покупка квартиры всегда была, есть и будет актуальнейшим вопросом современного времени. Кто-то предпочитают новые квартиры в элитных районах, а некоторые в восторге от квартир, пропитанных историей в старых районах города. Многие из исторических домов Санкт-Петербурга являются памятниками архитектуры. О чем же нужно помнить, прежде чем купить квартиру в старом фонде (СФ)? В данной статье как раз и расскажем об особенностях такой покупки.
Цена / рекомендации при покупке / интересные видеосюжеты.
ВВЕДЕНИЕ. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге есть возможность купить «историческое жилье». Эти старые дома построены еще до революции (1917 г), возраст многих из них превышает 100 лет. В таких домах наблюдается разнообразие и у каждого здания имеется своя уникальная архитектура, строение, необычные окна, толстые и массивные стены, максимально защищающие от холода. Высота потолков в подобных квартирах превышает 3 метра, а площадь комнат может достигать иногда 30-ти квадратных метров.
Многие из зданий представляют собой памятники, и, соответственно, охраняются государством. В связи с этим к оформлению фасада зданий выдвигаются особые требования со специальными деталями по окнам. Очень часто окна должны обладать строго определенным цветом. Чаще всего им является коричневый. Например, если ранее вы обладали деревянным окном коричневого цвета, то при замене его новым пластиковым окном идеальным решением будет его покраска или ламинирование (ламинация). Последнее настоятельно рекомендуется, так как после ламинирования пластиковое окно становится очень эстетичным и практичным.
В домах старого фонда Санкт-Петербурга окна очень часто обладают сложными формами: арочной, трапециевидной, треугольной. Соответственно, у новых окон должна быть форма прежних. Если у родного окна имеется расстекловка, то у нового пластикового или деревянного окна должна быть точно такая же расстекловка. Это может получиться с помощью установки специальных фальш-накладок на стеклопакет или установки золотистых шпроссов. Последнее делает очень эффектными ламинированные пластиковые или деревянные окна.
Иногда необходимо соблюдать специальные требования к стеклу. Это требование достаточно редкое, но все же иногда встречается. Стеклопакет при необходимости покрывается специальной зеркальной или тонирующей пленкой. Материалом для установки откосов, как правило, служит гипрок (обычный или в пластике). Монтажные работы осложнены сильно крошащимися стенками и толстым слоем штукатурки. Из-за этого значительно замедляется скорость монтажа окон, при котором могут появиться различные задачи, которые при замере предусмотреть было невозможно.
Очень часто демонтированный подоконник содержит под собой пустоту, которую чем-то нужно заполнить. Также пустоту может содержать стена или иное место проема. По этой причине допускают ширину в 5-8 сантиметров монтажного шва. Монтажный шов внизу окна может доходить до 15 см. Если шов очень толстый, он должен быть заполнен подручными материалами (деревянным брусом, например).
ЦЕНЫ. Стоимость жилья в СФ СПБ сильно разнится в зависимости от многих факторов: состояние квартиры / дома, наличие ремонта, престижность улицы, историческая ценность, близость центральной магистрали города и пр. В среднем, стоимость 1 кв. м жилья в домах СФ лежит в диапазоне от $2 100 до $150 000, от $100 000 (однокомнатная) до $1,5 млн и выше за квартиру.
Важные рекомендации
Как видите, покупка квартиры в старом фонде имеет немало особенностей, преимуществ и недостатков. И если вы хотите купить такое жилье, то нужно быть осторожным. Следует изучить историю здания, поинтересоваться его техническим состоянием и перспективами.
Особенно следует быть внимательным при покупке жилья на первых и верхних этажах, так как окна на первом этаже многих старых зданий расположены очень низко (иногда практически на уровне земли), а на верхних может протекать кровля.
Дорогой читатель, пожалуйста, оцените статью :)
domikdom.ru
Квартира в старом фонде Петербурга: модернизировать или реставрировать
Покупка квартиры в старом фонде – это инвестиции в свой уголок Санкт-Петербурга. Но приобретая такой объект недвижимости, нужно быть готовым к серьезным вложениям в его ремонт, модернизацию и обычно – в перепланировку.
Назвать примерную стоимость модернизации такого жилья затруднительно (здесь у каждого свои аппетиты и возможности), но порой она сопоставима с ценой квартиры. Ведь только выравниванием стен, «освежением» потолков и обоев, как правило, обойтись не удается. А в квартире с коммунальным прошлым придется не только менять окна и двери, но также полы, электропроводку, трубы и сантехнику. Но самая большая проблема – перепланировки: легализованные и незаконные, произведенные предыдущими жильцами. А также те, которые вы сами планируете.
Почти неизбежной платой за право жить в «городе-музее» с набережными и престижными школами в пешей доступности могут стать также неразрешимый дефицит энергомощностей и соседи, мечтающие сделать ремонт за ваш счет.
Живой кирпич
На протяжении трех столетий жилье в городе не только строилось и перестраивалось, но и постоянно модернизировалось. В XIX веке в Петербурге появился водопровод. В 30-е годы XX века в домах, которые традиционно отапливались печами и каминами, начали монтировать водяное отопление. После войны в ленинградских квартирах появился газ, вытеснивший керосиновые примусы с кухонь и дровяные колонки из редких в те годы ванных комнат. Сегодня в это уже трудно поверить, но первый газопровод (со сланцевым газом) пришел к нам в город из Эстонии.
В 70-е годы прошлого века многие дома старого фонда получили лифты в вынесенных наружу шахтах-«стаканах», а по городу как стихийное бедствие, пожирающее лепнину, изразцовые камины и медные дверные ручки, пронесся плановый капитальный ремонт. Он породил «гребенчатые» планировки и квартиры с узкими комнатами, «картонными» дверями и неровно уложенными плитами межэтажных перекрытий. Порой жилье получало лишь «частичные удобства» (даже в домах, прошедших капремонт, есть квартиры без горячей воды и ванны).
Эти перестройки и модернизации, собственно, и привели к проблемам, которые приходится расхлебывать покупателю сегодня. Во-первых, повсеместное внедрение герметичных пластиковых окон и ухудшение воздухообмена зодчие XIX века уж точно никак предугадать не могли. Во-вторых, из-за того, что крыши зданий щедро подогреваются снизу (в домах, рассчитанных на печное отопление, чердаки были холодные и по ним гулял ветер), зимой на них образуются сосульки и наледи на крышах, приводящие к протечкам, сырости и биопоражениям.
Иными словами, сегодня старинным стенам из керамического кирпича приходится «работать» в непривычном для них температурно-влажностном режиме, что приводит к их ускоренному износу. Поэтому качественный ремонт в таком доме – дело непростое.
Мины замедленного действия
Чтобы узнать, была ли в квартире, которую вы покупаете, перепланировка, достаточно сверить то, что вы увидели на объекте, с паспортом жилья. «Вариантов будет немного: совпадение, несовпадение или стоящий штампик о незаконной перепланировке», – говорит генеральный директор компании «Альтер-проект» Антон Вендт.
Самовольная перепланировка не является препятствием для сделки. А если она не нарушает интересы соседей и выполнена в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), ее можно легализовать через суд. Но следует понимать, что сплошь и рядом попадаются перепланировки, которые невозможно узаконить. Например, расположенная не на месте кухня (которую сделали над комнатой) или «контрабандная» ванна, установленная в той же кухне или за перегородкой в комнате.
Приобрести такую квартиру, конечно, можно – если она вам очень нравится. Но, во-первых, имеет смысл договариваться с продавцом о снижении цены, во-вторых, если ваши соседи снизу сочтут, что вы ущемляете их интересы, суд займет их сторону. К такому повороту событий нужно быть постоянно готовым.
В любом случае, создание и утверждение во всех инстанциях проекта перепланировки, а также легализация произведенной перепланировки – это и повод пообщаться со специалистами, и серьезная работа, на которую может уйти не меньше полугода.
Ремонт со вскрытием
Кроме информации о перепланировках, паспорт объекта, полученный в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ), может содержать полезную для ремонтных работ информацию: например, о степени износа здания и балках перекрытий. Но доверять этим данным не следует. Нередко в одном и том же здании, и даже в одном помещении, могут встретиться как деревянные, так и металлические балки (это последствия ремонтов). А обозначенная в паспортах степень износа для зданий XIX века, в которых не было капремонта, практически повсеместно приближается к аварийной отметке 70%. Но эта цифра часто не отражает реального положения дел, ведь основным критерием, предписывающим работникам ПИБов присвоить дому ту или иную степень износа, является год постройки или ремонта. При этом в наших краях встречаются и великолепно сохранившиеся здания пушкинской поры, и трухлявые дома постройки XX века. Поэтому о реальном состоянии перекрытий и несущих конструкций можно узнать, только если перед ремонтом произвести вскрытие фрагментов полов, потолков и стен.
Работы, связанные с возведением новых перегородок на месте старых, а также в случае, если ремонт не затрагивает несущих конструкций, не являются перепланировкой. Тот есть, они не требуют ни согласований, ни проекта. Но здесь случаются казусы. Например, в разгар работ (когда старые перегородки снесены), могут явиться представители вызванной соседями снизу комиссии, попросить предъявить проект и попытаться составить акт о незаконно производимой перепланировке. Что делать? «Проявить красноречие и объяснить товарищам, что стены будут восстановлены по тому же плану», – советует Антон Вендт.
Вопреки расхожему убеждению, согласовывать ваш ремонт и перепланировку с соседями и получать от них согласие – не нужно. Но для домов старого фонда действует полезное, но нигде не прописанное правило. Перед началом масштабных ремонтных работ имеет смысл вызвать специалистов обслуживающей организации, чтобы они зафиксировали акт осмотра с фотофиксацией состояния стен и потолков помещений, расположенных ниже и выше этажом. Дело в том, что перекрытия в домах старого фонда (вне зависимости от того, деревянные или металлические балки), как правило, ветхие и подвижные, а внутренние перегородки, которые хоть и не считаются несущими, их поддерживают. Стало быть, если вы начали их ломать, в помещениях сверху и снизу могут появиться трещины и просадки.
При этом некоторые граждане (они могут жить как в отдельных, так и в коммунальных квартирах), просто спят и видят, как бы им обновить свой давно потрескавшийся и обвалившийся потолок, а заодно и стены, за счет богатого соседа. Строительные работы над головой дают им шанс добиться от вас возмещения через суд. Если перед началом ремонта соседи отказываются пускать проверяющих – их право. Но это обстоятельство также следует зафиксировать актом. В этом случае их шансы сделать евроремонт за ваш счет снизятся почти до нуля.
Вопросы пола и перекрытий
«Опыт ремонтов в старом фонде показывает, что полы всегда требуют переборки», – подчеркивает инженер-строитель Игорь Тихонов. Это самая затратная составляющая квартирного ремонта. Как бы мы ни восхищались добросовестной работой дореволюционных строителей, но тотально высокое его качество – не более чем миф. Как утверждают практики, к вопросам заполнения пространства между балками в прежние годы строители подходили более чем легкомысленно – в него сгребался оставленный строителями мусор: от опилок и битого кирпича до старых шапок и фуфаек. Понятное дело, что за долгие годы эксплуатации все это хозяйство впитало в себя испарения коммунального быта, вылитые на пол жидкости, ртуть от разбитых градусников, болезнетворные бациллы и грибки. Замена тонн и кубометров мусора заполнителем из керамзита (под него подкладывается гидроизолирующая подложка) позволяет улучшить атмосферу в старом доме, избавив квартиру от затхлых запахов. Черновой пол, положенный поверх балок, может быть любым: армированная бетонная стяжка, так называемая «сухая стяжка» из гипсоволокнистых листов, фанера. Но строители, которые производят такой ремонт, должны помнить, что старые балки нельзя перегружать. Иначе придется ремонтировать и квартиру снизу.
Есть и инновационные методики ремонта старых зданий. «Подняв на этаж специальную мобильную установку, и спустив в окно шланг для подачи цементного раствора, перекрытие можно «вылечить», заменив тонны заполнителя пенобетоном плотностью 250-300 кг/куб. м, не причинив беспокойства соседям снизу», – рассказывает генеральный директор компании «Экомонолит» Константин Иванов. Такая технология успешно применяется в Европе, но пока не нашла распространения в России: оборудованием для монолитного пенобетона у нас располагают немногие из строительных организаций.
Если при ремонте пола мы не затрагиваем несущих конструкций, экспертиз и согласований не потребуется. Но как быть, если балки подгнили или проржавели в зоне санузлов, да и вообще, можно ли при ремонте трогать несущие конструкции? Строители, скорее всего, ответят, что нельзя. Запретов на сей счет нет, но если в результате работ перекрытия или стены «поедут», отвечать придется и собственнику, и его подрядчику. Поэтому любые ремонты, затрагивающие «силовые конструкции» – предмет дополнительных экспертиз и согласований, порой весьма длительных.
Освобождаем стены, реставрируем двери
Итак, с полами разобрались, переходим к стенам. В старых домах они, как правило, далеки от современных евростандартов: лазерными уровнями раньше не пользовались. Часто для выравнивания таких стен используют реставрационный гипсокартон, но, по мнению архитектора Сергея Ерофеева, много работавшего с интерьерами в старом фонде, это не лучший вариант для таких домов. Многолетние наслоения обоев, газет, краски и штукатурки имеет смысл снять, чтобы добраться до кирпичной кладки. И она может стать частью интерьера: покрытый бесцветной грунтовкой кирпич может присутствовать в отделке как в виде сплошной стены, так и во фрагментах – например, в углах, простенках, арочных проемах.
Кроме того, по его словам, для старых стен также не особо подходят виниловые моющиеся обои и глянцевые краски на акриловой основе. Старые стены должны «дышать». Поэтому более подходящим вариантом становятся натуральные глиняные или известковые штукатурки, а также ретрообои классических расцветок на бумажной основе из коллекций прежних лет. Они поддерживают стилистику интерьеров старых петербургских квартир (такие обои продаются в интерьерных салонах, но дороже современных, виниловых). С потолками дело обстоит иначе: квалифицированные штукатурные работы обходятся недешево, да и сохранить обновленный потолок без трещин при повышенных в условиях города вибрационных нагрузках непросто. Самое разумное решение для старого фонда – это все-таки подвесной потолок из двойного слоя идеально прошпаклеванного и покрашенного гипсокартона с элементами лепного декора на усиленном каркасе. При аккуратной работе и незначительном понижении высоты помещения можно спрятать коммуникации и при этом добиться эффекта безупречно сохранившегося старого потолка.
Что касается дверей из массива, то степень их сохранности может быть разной. Любитель старины захочет снять с них многолетние наслоения краски, прошпаклевать и выкрасить заново. Но, как правило, в местах замков и ручек двери имеют выбоины, которые придется заделывать вставками. И если это не резные двери из дубового массива, а обычные, сосновые, может оказаться, что дешевле заказать такие же, только новые.
Стандартные металлопластиковые рамы со стеклопакетами в глубоких проемах с широкими, как стол, подоконниками, порой смотрятся вызывающе нелепо. Для домов старого фонда лучше всего подходят окна так называемой финской конструкции: внутри – стеклопакет в деревянной раме, снаружи – одинарное «ветровое» стекло в тонкой алюминиевой раме по цвету и расстекловке, соответствующей фасадному решению данного дома. Но если вы не попали в утвержденную для данного дома цветографическую схему, будьте готовы к тому, что при фасадном ремонте рабочие могут неаккуратно закрасить вашу пластиковую или алюминиевую раму.
За рамками сегодняшнего обзора остались вопросы инженерных коммуникаций. Отметим только одну деталь. Настоящая беда старого фонда – дефицит энергомощностей (на квартиру, вне зависимости от количества комнат, выделяется лимит электрической мощности в 3кВт) без возможности их легального увеличения. Стало быть, всю инженерную начинку квартиры придется комплектовать электроприборами и лампами с низким энергопотреблением. Электричество придется экономить: мощную систему кондиционирования в таком доме не поставить (узнать об этом желательно до покупки, но не после), а стиральную машину, водогрей и электрочайник придется включать по очереди.
Автор: Филипп Урбан
vsenovostroyki.ru
Старая квартира: Особенности ремонта «вторички»: houzz_russia
Источник: Houzz
«Хочу в результате ремонта получить новую квартиру. Даже если раньше она была уделанной предыдущими жильцами хрущёвкой или “сталинкой” с коммунальным прошлым», — говорят клиенты дизайнеров, купившие квартиру в старом доме. Если старое жилище — «сильно б/у», помимо покраски потолков и оклейки обоев потребуется выравнивание стен, замена полов, коммуникаций, окон и дверных блоков. Есть ли разница в ремонте старых квартир «разных поколений»? Расскажем, с чего начать капитальный ремонт в квартире, на что обратить внимание и чем нельзя пренебречь в домах разных конструктивных типов.
Капитальный ремонт квартиры в «старом фонде»
Сегодняшние клиенты риелторов называют «старым фондом» почти любую «убитую» квартиру. Но это неправильно. Старый фонд — это всё-таки дореволюционные дома, те, что построены до 1917 года. Например, в Санкт-Петербурге квартиры старого фонда составляют почти 10% от предложений рынка жилья. В Москве и других городах европейской части России их доля заметно меньше.
В фокусе нашей статьи — конструктивные особенности подобных квартир. Для старого фонда это массивные наружные стены из керамического кирпича, узкие оконные проемы, дощатые перекрытия с деревянными или металлическими балками. Некоторые старинные дома прошли капремонт, который мог быть комплексным либо выборочным. При выборочном подгнившие балки укрепляли и частично меняли. При комплексном — от здания оставались только наружные стены, исторические интерьеры утрачивались, зато появлялись сборные железобетонные перекрытия.
Проектировщики домов старого фонда не могли предвидеть, что когда-нибудь вместо редких извозчиков под окнами будут чадить автобусы и громыхать трамваи; печи и камины заменят центральным отоплением, дымоходы ликвидируют, а продуваемые деревянные рамы уступят место герметичным стеклопакетам. Всё новое — серьёзная нагрузка на старинные стены.
Зимой такие дома щедро прогреваются изнутри, но в подкровельном пространстве скапливается конденсат, а на крышах образуется наледь.
В результате чердачные перекрытия, основными наполнителями которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадниками плесени. И единственный способ избавиться от запахов, присущих почти любой старой квартире, — ремонт.
Совет: Перед началом ремонта необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок, в первую очередь — в зонах примыкания балок к наружным стенам, а также в мокрых зонах: на кухнях и в санузлах.
Пол
Самая затратная часть в смете квартирного ремонта в старом фонде — полы. Если паркет рассохся, отреставрировать его, скорее всего, не удастся, даже не пытайтесь. Да и классическая «ёлочка» не имеет художественной ценности, нужно просто заменить паркет на новый. А перед этим — обязательно полностью поменять заполнение (раньше паркет стелили на лаги, и между ним и черновым полом пространство могли заполнить).
Скорее всего, перед вами предстанет обычный строительный мусор: стружка, щепки, битый кирпич, грунт, иногда угольный шлак. За годы эксплуатации содержимое впитало все пролитые на пол жидкости (от воды до ртути из разбитых градусников) и превратилось в идеальный «огород» для грибковой плесени. Отсюда и запах, почти всегда преследующий нас в старых домах.
Стены
Ремонт стен придётся начинать с тщательной очистки от множества слоёв обоев, газет, краски и штукатурки. Всё это также впитало ароматы коммунального быта и отравляет атмосферу.
Выравнивать кирпичные стены реставрационным гипсокартоном — решение не самое лучшее. Опять же, по причине конденсата, который характерен для старого фонда. Предпочтительный вариант — штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, которые дают стенам возможность «дышать». А добравшись до кирпича, вы вообще сможете сделать фрагмент кирпичной стены декоративным элементом интерьера.
Потолок
С потолком всё непросто. Лепнина, имеющая художественную ценность, в обычных домах встречается редко. Обычно потолки в них декорировали стандартными накладными гипсовыми карнизами и розетками, которые потом много раз шпаклевали и белили. И счищать с украшений наслоения побелки и шпаклевать выбоины — сизифов труд. Штукатурные работы под потолком — дело сложное и, как следствие, дорогое, для мастеров высокой квалификации. При этом сохранить обновленный их стараниями потолок без трещин при повышенных в городских условиях вибрационных нагрузках — практически невозможно.
Компромиссный вариант для ремонта «в стиле ретро» — подвесной потолок из двух слоев гипсокартона: аккуратно прошпаклеванного, покрашенного, с гипсовыми или полиуретановыми карнизами и розетками. При едва заметном понижении высоты удастся сохранить пропорции старинной комнаты с высокими узкими окнами и одновременно создать иллюзию безупречно сохранившегося потолка.
Окна
Деревянные рамы, понятное дело, своё отслужили, хочется заказать новые. Но переплет пластиковой рамы шире деревянного: в глубоких оконных проемах он смотрится уныло — как в бюджетном казенном учреждении. «Правильный» оконный блок в старинном доме должен состоять из двух рам. Внутренней — деревянной со стеклопакетом, и наружной — с одинарным стеклом (может быть также деревянной либо из алюминиевого профиля). По расстекловке и цвету она должна соответствовать фасадному решению.
Факт: Воздушный зазор между рамами служит для дополнительной изоляции уличного шума.
Продожение читайте на Houzz
Читайте также:Ремонт в новом доме: что можно и что нельзяЧем капремонт в старой квартире сложнее обычного Личный опыт: почему не нужно гнаться за квартирой в старом фонде
houzz-russia.livejournal.com
Недостатки и достоинства квартир старого фонда в Санкт-Петербурге
Почти 25% всего жилья в Северной столице – это так называемые квартиры старого фонда Петербурга. Поэтому при покупке недвижимости покупателям стоит проявлять осторожность и особо уделять внимание паспорту квартиры. Ведь постройки старого фонда в Питере – это не только бывшие дворцы, но и оставшиеся флигели или даже здания, оставшиеся от заводов и фабрик.
Основное преимущество домов старого фонда в Санкт-Петербурге – близость расположения к историческому центру города. Всегда престижно, если квартира в доме старого фонда Петербурга расположена недалеко от известной достопримечательности или старинного парка. Дома старой постройки в Питере отличаются прочными и толстыми стенами, поэтому звукоизоляция здесь очень хорошая; потолки – высокие, что добавляет ощущение объемного простора и достоинства. Площадь квартир в домах старого фонда Санкт-Петербурга довольно внушительна и достигает 200-400 кв. м : комфортные гостиная и столовая, 2-3 жилых комнаты, а также вспомогательные помещения при кухне.Недостаток квартиры в старом фонде Петербурга – почти всегда необходимость ремонта. Правда, иногда достаточно лишь косметических работ, но часто все же нужен капитальный ремонт. Не стоит забывать, что Санкт-Петербург, к сожалению, так и остался с советских времен «коммунальной столицей», поэтому часто во дворе элитного старого дома можно встретить нерасселенные коммуналки со всеми их «достоинствами». Еще одна проблема из-за расположения старых зданий в центре города – места для парковки. Впрочем, как и озеленение улиц. Поэтому, если вы любитель зеленых насаждений – квартира в доме старого фонда в Петербурге явно не для вас.
Квартиры в старых домах в центре Санкт-Петербурга чаще всего покупают для инвестирования средств. Но если вы все же хотите жить именно в центре, то приобретайте квартиры в новых домах, обеспеченных паркингами и более современными коммуникациями.
Вконтакте
Twitter
Мой мир
Google+
Одноклассники
E-mail
petersit.ru
покупка квартиры в старом фонде
Ремонт Квартир в Санкт-Петербурге Саханов Владислав +79602408558 [email protected] Только правда о ремонтах и о наших...
Ремонт СТАЛИНКИ ЧТО было, ЧТО стало..СНОС ♢Перепланировка в Сталинке /Наша кухня Спустя год/РумТур ✿Ссы...
rpg leve para pc fraco
mod para bully
mod industrial craft 1.7.2
duosat twist e bom
mu ca brasil shop
como baixar musicas no 4shared 2016
alh download completo
como tirar esquadro de um terreno
tvoqpassa pc
legtransito ronaldo cardoso 2016
.jpg)
Покупка квартиры в старом фонде – это инвестиции в свой уголок Санкт-Петербурга. Но приобретая такой объект недвижимости, нужно быть готовым к серьезным вложениям в его ремонт, модернизацию и обычно – в перепланировку. 
Ремонт Квартир в Санкт-Петербурге Саханов Владислав +79602408558 [email protected] Только правда о ремонтах и о наших... 
Ремонт Квартир в Санкт-Петербурге Саханов Владислав +79602408558 [email protected] Только правда о ремонтах и о наших... 
Ремонт Квартир в СТАРОМ фОНДЕ Санкт-Петербурга. Саханов Владислав +79602408558 [email protected] Только правда о ремонтах... 
